不動産売却時にかかる所得税とは？その他の税金と控除制度をご紹介

不動産を売却した場合にはいくつかの税金がかかりますが、どのような種類や控除制度があるのかご存じでしょうか？
この記事では、不動産売却をおこなう際に課される税金の種類と控除制度について解説します。
いざ不動産を売却した場合に、税金の支払いに慌てないようにするためにも、あらかじめ税金の種類と使える控除制度について理解を深めておきましょう。
京都府内で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却でかかる「所得税」とは？その他の税金には何がある？

不動産売却によって多額の利益が発生することにより、その利益に対して税金が課されます。
不動産売却をおこなう際にかかる税金の代表的なもので、税額が高いものの一つが所得税です。
この所得税は、所得つまり収入から経費を差し引いた分に対して課税されます。
不動産を売却したときにも、利益が出た場合には所得税がかかり、不動産売却においてこの税金は「譲渡所得税」と呼ばれています。

譲渡所得税とは？

不動産を売却し利益が出た際には「譲渡所得税」が課税されます。
正確には「譲渡所得税」という税目はなく、所得税・復興特別所得税・住民税の総称です。
譲渡所得の計算で収入に当たるのは、売却金額そのものです。
ここから、不動産を購入したときにかかった代金を取得費として引きます。
また、不動産を購入、売却したときにかかった仲介手数料などの費用を経費として引きます。
つまり、「譲渡所得＝売却金額－取得費－譲渡費用」となるのです。
ここで注目したいのは、譲渡所得税は売却金額全額ではなく、純粋な利益だけに税金がかかってくるということです。
また、所得税の税率は不動産の所有期間によって変わってきます。

• 所有期間が5年超であれば、所得税＋復興特別所得税で15.315％（長期譲渡所得）
• 所有期間が5年以下であれば、所得税＋復興特別所得税で30.63%（短期譲渡所得）

この税率を譲渡所得にかけた金額が、所得税と復興特別所得税の税額となるわけです。
譲渡所得税には住民税も含まれますが、住民税については、次の章で解説します。

その他の税金には何がある？

不動産売却をおこなう際には所得税以外にもいくつか税金がかかり、その種類が以下の通りです。

• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税

印紙税と登録免許税、消費税は不動産取引における手続きの際にかかるものです。
そのため、利益が出ないとしても納税が必要となることがほとんどです。

不動産売却でかかる「住民税」とは？所得税との違い

不動産売却でかかる「住民税」とは？

上記で述べたように、所得税は不動産売却をおこなう際にかかる税金として一番高額で、その次に高額なものが「住民税」です。
基本的には所得税と一緒に徴収されることが多いため、税額計算を間違ってしまう可能性があります。
所得税というのは国税つまり国に対して納めるものですが、住民税というのは地方税、つまり三条市や加茂市、燕市、長岡市、見附市などの自治体に対して納めるものです。
この住民税も所得税と同じ考え方で計算されます。
まず、不動産売却金額から取得費や手数料などの費用を引いて、純粋な利益である譲渡所得を出します。
それに対して、所定の税率をかけて住民税を計算します。
住民税の税率も、不動産の所有期間によって変わってきます。

• 短期譲渡所得となる5年以下の場合は9％
• 長期譲渡所得となる5年超の場合は5％

ただし、同じ長期譲渡所得でも所有期間が10年を超えていて、かつマイホームであれば、譲渡所得が6,000万円以下の部分については住民税が4％に軽減されます。

所有期間の考え方が税額を左右する！

譲渡所得税の税率において注意すべきことは、「所有期間は不動産を売却した年の1月1日時点で考える」ということです。
登記簿などを見て、売却する日付で5年以上経過したから大丈夫と考えてしまう人もいますが、この方法で計算するとギリギリのタイミングで短期譲渡所得となり、損をしてしまう可能性があります。
逆に言うと、所有期間が4年くらいの状態であれば、もう少し売却を待って5年を超えた時点で取引をした方が良いということになります。
所得税と住民税を合わせると、短期譲渡所得と長期譲渡所得では実に20％弱の税率の差があります。
これだけの差があると、利益率にも大きな影響を与えることになりますので、上手に売却の時期を調整してより高く売れるようにしたいものです。

不動産売却でかかる譲渡所得税の節税に有効な控除・特例制度とは

不動産売却金額は大きくなる傾向があり、それにともない税額も高くなります。
そこで、少しでも税額を減らせる制度を知って活用できれば、負担が軽くなるでしょう。
ここでは、節税効果のある控除制度や特例制度をご紹介します。
3,000万円特別控除
基本となる控除制度で、マイホームの売却で一定の条件を満たした場合に、譲渡所得より最大で3,000万円が控除される制度です。
3,000万円という高額な控除を受けられるため、一般的な住宅の売却であれば納税額を大きく減らすことにつながり、なかには譲渡所得が0円になったというケースも少なくありません。
長期譲渡所得の軽減税率
マイホームの売却で所有期間が10年を超えていれば、譲渡所得の6,000万円以下の部分について税率が14.21％（所得税、住民税の合計）に軽減されます。
この特例は先述の「3,000万円特別控除」との併用ができ、節税効果がさらに期待できます。
取得加算の特例
相続した不動産を売却して譲渡所得を計算する際に、相続税として支払った金額を不動産取得費として計上できるという特例です。
ただし、これはあくまでも相続にともなう不動産の取得と、その不動産の売却という条件があります。
そのため、相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日までに売却する必要があります。
こうしたことから、特例制度を使って節税をするためには、早めに売却を判断して取引をまとめるのが良いでしょう。
「制度について調べてみたものの、内容が複雑でよく理解できない」「自分の物件に適用できるかどうかよくわからない」という方は、税理士に相談してみるのもひとつの手でしょう。
相談費用や報酬は別途必要となるものの、高額な税金を支払うことと比べると有益な手段といえます。

まとめ

不動産売却にかかる税金としては、所得税と住民税がメインとなり、他にもいくつかの種類があります。
また、節税のために利用できる控除制度や特例制度もさまざまにあります。
売却する不動産の所有期間に応じて、不動産を売却して利益が出た場合の課税税率や軽減税率が異なります。
不動産売却に関連する税金は全体として税額が高くなる傾向がありますので、不動産売却をおこなう際には、制度についても調べてうまく活用しながら、できるだけ支出を抑えて手元に残る売却を目指してみてください。
ハウスドゥ！竹田店では、より良い売却方法を探るお手伝いをさせていただきますので、京都府内で不動産売却をご検討の方は、お気軽にお問い合わせください。