不動産売却で税金はいくらかかる？税金対策や計算方法をご紹介

不動産を売却すると、譲渡所得税などの税金がかかります。
取引価格が大きいほど課税額も大きくなりやすいため、正しく計算して税金を払い過ぎないようにしましょう。
そこで不動産売却をするときに知っておきたい、税金の計算や節税対策についてご紹介します。
京都府エリアで不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却で取得費が不明な場合の税金対策

譲渡所得を計算するときは、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引きます。
余計な税金を払わないようにするため、物件の購入にかかった取得費を正しく計算するのが対策のポイントです。

取得費に含まれる費用

取得費に含まれる費用には、おもに以下のものが挙げられます。

• 土地や建物の購入代金
• 建築代金
• 不動産会社に支払った仲介手数料
• 設備費
• 改良費
• 購入時にかかった税金（登録免許税、不動産取得税、印紙税など）
• 土地の測量費
• 土地の埋め立て、盛り土、地ならしのために支払った造成費用

これらの費用は、当時の売買契約書や領収書などで確認できます。

取得費が不明な場合

相続で取得した不動産などは、取得費が不明なケースもあるでしょう。
また親から相続した土地に建っているマイホームでは、土地の部分だけ取得費が不明な場合も考えられます。
このように建物・土地の両方もしくはいずれかの価格が不明なケースでは、以下の方法で取得費を算出できます。
取得費を証明できる書類を探す
取得費が不明な場合は、まずは以下の書類を探してみましょう。
手元に控えがなくても、取得費を証明する資料として以下の書類を利用できる場合があります。

• 新築物件の売買契約書の写し（新築物件を販売したディベロッパーが保管しているもの）
• 中古物件の売買契約書の写し（売主や物件を仲介した不動産会社が保管しているもの）
• 購入額の出金履歴がわかる通帳
• 住宅ローンの金銭消費貸借契約書
• 抵当権設定額のわかる書類
• 市街地価格指数（土地の場合）
• 着工建築物構造別単価（建物の場合）

概算取得費で計算する
購入価格が不明な場合は、譲渡価額の5％を概算取得費として計算に用いることが可能です。
3,000万円で不動産売却したなら、譲渡価額の5％相当額である150万円が概算取得費となります。
ただしこの方法では実際にかかったと思われる取得費を下回り、譲渡所得が大きくなってしまうこともあるでしょう。
たとえば不動産価格が高騰していたバブル期に購入した物件は、取得費が現在の取引相場の5％とは考えにくいケースもあるのではないでしょうか。
そのため可能な限り、前述した取得費を証明できる書類を用意するのがおすすめです。
建物取得費を加算する
土地のみの取得費が不明な場合は、建物取得費を加算する方法があります。
先祖代々の土地に注文住宅を建てたようなケースでは、そもそも取得費を証明する書類が存在せず、概算取得費しか利用できないかもしれません。
そこで建物だけでも実際の取得費を計上すれば、譲渡所得を小さくできるメリットがあります。
このときの取得費の計算方法は、以下のとおりです。

• 土地の概算取得費=（譲渡価額-建物取得費）×5％
• 土地と建物の取得費=土地の概算取得費+建物取得費

税理士に相談するのがポイント

不動産売却にあたり概算取得費により一度申告すると、あとから訂正はできません。
譲渡価額の95％相当がそのまま課税対象となってしまうため、止むを得ない場合を除いて概算取得費の使用は避けたいものです。
そして市街地価格指数は、取得費が分かる資料が見つからないときなどの利用に限られています。
そのため取得費をはじめとする税金の計算でお悩みの方は、税理士に相談すると良いでしょう。
ただし不動産売却に関する税金の計算は、税理士にとっても得意・不得意が分かれやすい分野です。
そこで、不動産売却に関わる実務経験が豊富な事務所に依頼するのがおすすめです。

不動産売却でかかる譲渡費用の税金対策

譲渡費用とは、売却時にかかった費用を意味します。
譲渡費用には、以下の費目を計上できます。

• 不動産会社に支払った仲介手数料
• 印紙税（売主が負担したもの）
• 貸家の売却にあたり貸家人に支払った立退料
• 建物の解体費用およびその建物の損失額
• 契約解除にかかった費用（より有利な条件で売るため、先に売買契約を結んだ買主に対して支払ったものなど）
• 名義書換料（借地権を売却にあたり地主の承諾を得るために支払ったもの）
• 測量費（売却のためにおこなったもの）

譲渡費用に含まれないもの

譲渡費用に含められるのは、不動産売却に際して直接的にかかった費用に限られます。
そのため所有期間中の維持管理費や、支払った固定資産税は含まれません。
このほか抵当権の抹消費用や、引っ越し代なども含まれません。
一方で買主の希望により実施したリフォーム費用は、譲渡費用として認められる場合があります。

譲渡費用ではなく取得費になるもの

土地を売るためにおこなった造成費用は、譲渡費用ではなく取得費に含まれます。
このように譲渡費用と取得費のどちらに該当するのか、個人での判断が難しい費目があるときは注意が必要です。
そこで不動産売却での税金対策にあたっては、税理士や不動産会社に相談するのがおすすめです。

不動産売却の税金対策で取得費に加算できるものとは？

不動産売却にかかる税金を少しでも抑えるためには、取得費に加算できる費目を漏れなく加算し、特別控除を活用するのがおすすめの対策です。
そこでどのような特例を利用できるのか確認していきましょう。

取得費加算の特例（相続で取得した場合）

取得費加算の特例とは、相続時に支払った相続税を取得費に加算できる仕組みのことです。
特例を受けるための条件には、おもに以下のものがあります。

• 相続や遺贈により財産を取得した者であること
• 財産を取得した者に相続税が課せられていること
• 相続税の申告期限から、3年を経過する日までに売却している（相続開始日の翌日から3年10か月以内）

3,000万円特別控除の特例

3,000万円特別控除の特例では、譲渡所得に対して最大で3,000万円までの控除を受けられます。
特例を受けるための条件には、おもに以下のものがあります。

• 被相続人の居住用の家屋や建物であること
• 昭和56年5月31日以前に建築され、平成28年4月1日から令和5年12月31日までに売却する家屋や土地

なお被相続人と相続人が同居していた場合は、以下の条件を満たしているとマイホームを売ったときの特例を利用できます。

• 自身が住まなくなったときから、3年を経過する日が属する年のうちに売却すること
• 売却した前年・前々年にこの特例や、損益通算・繰越控除を受けていない

専門家に相談するのがおすすめ

ご紹介した特例を利用するためには、確定申告をおこなわなければなりません。
さらに手続きにあたり準備するべき書類が多岐にわたるため、税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。
なお不動産売却に関する一般的な問い合わせは、不動産会社が窓口です。
そこでまずは不動産会社に相談しながら、具体的な税金対策を進めていくと良いでしょう。

まとめ

不動産売却するなら知っておきたい、税金対策についてご紹介しました。
譲渡費用や取得費の計算は複雑になりやすいため、専門家に相談しながら手続きを進めるのがポイントです。
そのため不動産売却を決めたら、なるべく早く不動産会社へ相談するのがおすすめです。
ハウスドゥ！竹田店では、京都府下・近郊エリアで不動産売却に関するご相談を承っております。
売却にかかる目安の費用をお調べの方も、ぜひ弊社までお問い合わせください。